北京楼市开年回暖：二手房成交量上升、议价空间变小

三环开始堵车，网红餐饮店坐满等位的食客，连健身房都开始满员，北京的烟火气正在逐渐恢复。

随着工作生活回归常态，北京楼市也开始恢复热度，疫情期间积压的购房、卖房需求逐步释放。

回暖势头初显于去年12月下旬。据中原地产统计，12月19日-25日，北京一二手成交均大幅反弹，当周新房成交环比增长57%至968套，二手房成交量结束“四连跌”，当周网签1807套，环比增长20%。

麦田房产数据也显示，虽然12月北京二手房市场成交同环比均出现下滑，但12月下旬的带看量和中旬相比增加了两倍。

今年元旦假期的回温则更加明显。麦田房产数据显示，北京二手房成交量环比上周增加超过七成，即使和去年元旦小长假（1.1-1.3）相比，成交量也上涨了7.7%。并且，带看量环比上周上涨六成，新增购房需求比上周增加超过五成，市场活跃度大幅提升。

“11月中旬时尚在隔离期间，我看上一套房子降价了40万，当时犹豫一下就错过了，现在同户型基本都是原价，价格也不太好谈下来。”打算在北京置业的王先生对界面新闻表示，最近他所关注的朝阳区几个板块看房的人有明显增多。

麦田一位负责望京北大区的区域经理表示，元旦期间，客户带客量是比较大的，环比上月，大概上涨了100%+，然后客户咨询量也特别大，包括成交量也相对比较多。

“其中有一个客户看房半年了，但一直迟迟不出手，后受疫情影响，心理预期比较低，觉得房价会下降，后来受市场变化影响，最终加快了成交的速度和决心。”上述区域经理表示。

同时他还指出，近期交易量之所以活跃是由于前期疫情影响，一部分客户需求无法释放，但并未遏制其购房意愿。因此目前放开之后，这部分客户都开始出手买房，释放购房需求。

元旦假期至今，北京二手房网签量也在稳定增长。据乐居北京数据，1月以来，北京二手房共网签2846套，网签面积约为24万平方米，其中二手房住宅网签共2296套，面积约为21.4万平方米。

最近一周（1月3日-1月9日）除8日外，二手房每日网签量均超过100套，9日实现655套的网签量，达到峰值。

有一线销售人员指出，单日破600套的数据已经追平16年底、17年初的成交水平，如今客户购房热情增加，成交周期缩短，同时部分业主降价意愿降低，议价空间缩小。

“与客户需求匹配的房子，只要价格合理，业主刚拿出来挂牌，成交周期很短，特别是刚需盘，就可以快速的出手。目前主要成交的一些亮点盘，大部分都是属于纯刚需这种楼盘，热度相对高一些。“上述麦田区域经理对界面新闻表示。

他还表示，一部分业主对于国家释放的政策比较敏感，对未来的市场预期相对看好，对价格比较有信心，议价空间缩小。麦田一位望京南区区域经理也表示，业主降价的意愿逐渐减少。

从北京楼市这几年的惯性来看，年前和刚过完年都是二手房市场成交高峰期，比如去年同期，由于放贷速度加快，北京的二手住宅成交量攀升。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京近年春节后出现“小阳春”的原因，就是部分家长要在3-4月购买学区房，最晚在1-2月卖掉房子，网签数据就反应到了3月。

“2023年是北京历史上入学人数最多的一年，肯定也会出现‘小阳春’。”张大伟进一步指出，北京楼市还是要看有没有新政策出台，比如取消‘认房认贷’等，否则会在3月之后继续下滑。

值得注意的是，不同于2022年初，今年初二手房挂牌均价上涨情况并不明显，虽然溢价空间有缩小，但整体价格稳定，部分片区甚至延续去年的微跌情况。

去年同期挂牌价增长明显的一些热门片区，如海淀万柳和西城德胜片区具有代表性。

安居客挂牌数据显示，万柳的蜂鸟家园现均价约16.34万元/平方米 ，环比增长0.12%，略高于去年16.32万元/平方米。西城德胜里一区、阳光丽景挂牌均价分别为15.67万元/平方米 、17.91万元/平方米，环比均略有下滑，不复2021年6月单价20万以上的高位。

一位房产中介表示，这两个片区虽然受到此前“多校划片”、“教师轮岗”等影响，极端涨价少有了，不过还是相对保值，学区内资源均衡，预计年后会出现量和价的变动。

如今的北京楼市，市场成交虽仍以二手住宅为主，但2017年至今，新建商品住宅成交占比逐渐上升。

据合硕机构统计，2022年北京二手住宅成交套数占比为76.77%，新房商品住宅成交占比为23.23%，相比2017年增加9.82个百分点。

合硕机构认为，这表明户型设计、社区规划等贴合当下需求的新房购买人群逐渐增加，且二手房价也保持上涨势头，老旧小的房源升值空间有限，因此部分购房家庭将视线转回新房。

因此，虽然北京整体新房市场成交冷热不均，但有些楼盘赶在近期市场回暖的窗口期入市，取得了不错的销售成绩。

12月27日开盘的建发城建文源府，从网签数据来看，已经超过100多套，另据项目销售人员表示，截止上周末该项目已去化300多套。

中海地产在去年三批次拿下的永丰地块也快速入市，中海富华里的富园12月17日开盘，当日官宣销售额超过25亿，3-4居房源清盘，仅剩余少量两居房源在售，汇园也将在近期入市。

上述两项目分别位于昌平生命科学院及海淀，近几年需求稳定，南城丰台区也有两个项目热销，永定金茂府12月31日开盘，官宣卖了23亿，中海地产的和瑞叁号院12月18日首次开盘实现销售额20亿。

元旦之后截至目前，并未有新项目入市，不过已有中建上源府、懋源·璟玺等取得预售证，海淀栖海澐颂也开放售楼处进入排卡阶段，这几个项目均将在近期跻身竞争激烈的北京市场。

中指研究院调查事业部运营总监吴建钦指出，2023年楼市或将逐步进入到底部企稳复苏阶段，城市间市场的运行分化或将加剧，北京等核心一二线城市市场将率先进行低位修复。