“包租公”万达商管去年租金收入超500亿，境外发债也将破冰

近两年行业持续深度调整周期，曾“割肉”甩卖资产给融创、富力的万达靠商业收租平稳降落。

2022年，王健林家族以千亿身价重回胡润百富榜内房企首富，万达作为卡塔尔世界杯顶级赞助商，在绿茵场上拉满“万达文旅”等品牌宣传，亦在国内以轻资产方式拓展了不少项目，实现业绩增长。

近日，万达商业管理集团发布2022年度业绩快报显示，2022年万达商管总收入553.1亿元，同比增长7.4%。

租金为万达商管的主要收入来源，2022年实现租金收入508.5亿元，出租率稳定在98.7%，租金收缴率100%。

公布去年营收的同时，万达的融资端也出现向好信号。除60亿公司债已获上交所反馈外，在一众民营房企境外融资几乎停滞之时，万达将率先破冰发行美元债。

界面新闻从接近万达人士处证实，近期万达商管子公司拟发行Reg S、2年期、以美元计价的高级无抵押债券，发行规模4亿美元，期限为2年期，交割日为2023年1月20日，将于新加坡交易所上市。

惠誉近期发布研报预计，万达商管2022年的租金和管理费经常性收入将在2021年430亿元的水平上继续增长6%。万达商管的管理层表示，疫情未对公司产生实质性影响，因公司大部分租金收入为固定收入。

另一家国际评级机构穆迪认为，万达商管的运营将在2023年逐步恢复，因为疫情防控放松可能会支持零售销售，进而支持万达商管的零售商场入驻率和租金收入。

从数据来看，万达广场销售收入已超过了疫情之前的水平。2022年，可比万达广场客流为2019年的79%，可比广场销售收入为2019年的103%（其中线上销售同比增长163%）。

2022年全年，万达商管开业万达广场项目55个，完成年计划100%。界面新闻注意到，为了完成年度计划，12月份万达广场迎来年底开业高峰，陆续在廊坊、天津、青岛、南昌、玉林、厦门、徐州等9座城市开业了11家万达广场。

截止2022年底，万达累计开业项目473个，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积同比增长11%至4445万平方米。此外，2022年，万达商管在建万达广场187个，商业面积2195万平方米。

对全面向轻资产模式转型的万达商管来说，上述万达广场已少有重资产持有建设，而是以轻资产模式扩张。

万达商管规模持续增长也与去年接手诸多商业项目运营有关。2022年，万达商管与建业地产展开了商业项目整体运营管理合作，又以轻资产模式接管5家奥克斯广场，还与北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心、合肥烂尾楼万泓中心等项目签约。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，万达商管的规模和业绩表现，与其输出管理和品牌的轻资产模式有关。在行业下行、普遍陷入困境的情况下，轻资产模式使其摆脱了资金局限、创造了更多市场机会。

“这两年万达也加大了与品牌商的协作速度，存量市场的整合也加快了万达商管在管面积的增长，从而推动了租金收入的逆市上涨。”柏文喜对界面新闻表示。

惠誉指出，万达商管计划在2023年新开约50个购物中心，其中80%以上将采用轻资产模式，即由其运营并收取约30%的租金利润分成。

目前，万达商管旗下轻资产子公司珠海万达商管经历三轮递表，还没有叩开港交所的大门。

此前“第三支箭” 放开房企与涉房企业股权融资，对于为了回A股排队多年无果的万达来说，或许是一条新的上市出路，不过据接近万达的人士表示，目前还在努力推进港股上市。

根据珠海万达商管的对赌条款，如果珠海万达商管在2023年底前未能顺利上市，万达商管有义务从投资者手中回购股份，从而增加资金压力。