这几年居民收入增速到底有没有跑赢房价增速?

近日，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲的一段话引发热议。

樊纲表示:“我不太同意现在房地产有大的泡沫，70个大中城市房价每年增长1%、百分之零点几、百分之一点几，基本是稳定的，它没有涨起来。而我们的城市居民的收入每年增长5%、6%，因此住房跟收入的价格比在调整。所以在这个意义上，现在就不是再去出台政策去压泡沫的问题，没有那么大泡沫。”

话音落地，随即引来质疑声，“房子总价的基数和居民收入的基数完全不可相比”、“2016年以来全国70城房价指数年度涨幅没有出现过这么低的数据”等等。

那么，70个大中城市的房价涨幅究竟如何？现有房价水平和收入水平的增速是否匹配？澎湃新闻以国家统计局公布的部分一线和热点二线城市为例，试图了解最近5年时间，具有代表性的一些城市的房价表现。

70个大中城市房价每年仅增长1%吗？

国家统计局并未公布过70个大中城市整体的年度涨幅。

从一二线热点城市来看，房价涨势一度较为明显。以新房为例，按照国家统计局公布的《2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，以2015年为定基的话，2016年一年时间，北京新建商品住宅销售价格上涨32.1%；上海新建商品住宅销售价格上涨37.5%；广州新建商品住宅价格上涨30.4%；深圳新建商品住宅价格上涨49.5%。

当然，这样的状况在此后数年并未延续。

2016年以后，全国楼市迎来调控，房价涨势明显回落。

按照国家统计局数据，同样以2015年为定基，至2020年12月的5年时间，北京新建商品住宅销售价格上涨47.9%；上海新建商品住宅销售价格上涨56%；广州新建商品住宅价格上涨64.4%；深圳新建住宅价格上涨57.4%。

据此粗略计算，2016年-2020年这5年间，广州新建商品住宅价格年均增长率为10.45%；北京为8.14%；上海为9.3%；深圳为9.5%。

显然，在过去5年间，四大一线城市的房价涨幅整体是在回落的。

热点二线城市也在上演类似剧情。

2016年这一年，南京新建商品住宅销售价格上涨45.8%，杭州上涨33.6%，武汉上涨27.7%。

按照国家统计局数据，同样以2015年为定基，至2020年12月的5年时间，南京新建商品住宅价格上涨61%，杭州上涨54.1%，武汉上涨68.1%。

粗略平均计算，过去5年间，南京新建商品住宅价格年均增长率9.99%；杭州为9.03%；武汉为10.95%。

同样是经历过2016年的大涨后，房价涨幅整体回落。

当然，从年均涨幅看，这些城市的房价涨幅，也远不是樊纲所说的“每年增长1%”。

居民收入增速跑输了吗？

那么，这几年来，这些城市的居民收入增长情况如何呢？

在房价上涨最为凶猛的2016年，根据各地统计部门发布的数据，北京的居民家庭人均可支配收入同比增长8.4%，上海的居民人均可支配收入同比增长8.9%，广州为9.0%，深圳为9.1%，南京为8.8%，杭州为8.1%，武汉为8.94%。

也就是说，在2016年，这些城市的居民可支配收入增幅是远远跑输房价增幅的。

不过，拉长时间来看，在2016年-2019年，这些城市的居民人均可支配收入同比增幅都超过了8%。

平均来看，2016年-2019年，上海居民家庭人均可支配收入年均增长率约为8.5%；北京的年均增长率为8.7%；广州为8.6%；深圳为8.6%；南京为9%；杭州为8.6%；武汉为9%。

2020年，受疫情影响，各大城市居民的人均可支配收入增幅均出现明显回落。

这也意味着，如果抛开2020年疫情影响的特殊因素，即便算上2016年的房价暴涨，在2016至2019年这4年间，上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉这些城市的居民人均可支配收入与新房价格涨幅整体相当，虽然略为逊色，但也谈不上“大幅跑输”，个别城市在一些年份甚至还能跑赢。

更为关键的是，这样的收入增长，在全国范围也较为普遍。

按照国家统计局公布的数据，2016年，全国居民人均可支配收入为23821元，比上年名义增长8.4%；2017年的增幅为9.0%；2018年为8.7%；2019年为8.9%。

相比之下，房价涨幅的城市差异性则较为显著。

房价涨幅和收入涨幅好比吗？

那么，是否就能得出现有房价水平和收入水平“匹配”的结论呢？

可能也未必。

这里有几个因素需要考量。

一是涨幅和总金额是两个概念。房价总额本身标的大，同等涨幅下，增加的实际总金额要远超一般人的收入增长额。

以深圳为例，今年前10个月，深圳新房价格上涨4.9%。照此涨幅，一套500万元的房产，实际上涨的总金额为24.5万元。

同期，深圳居民人均可支配收入同比名义增长11.2%。照此涨幅，一个夫妻二人每月可支配收入均为1万元的家庭，全年收入增长仅为2.688万元。

这还是居民收入涨幅两倍于房价涨幅的情况。如果同一涨幅水平的话，这样的总金额差距会更加明显。

二是一二线城市和三四线城市的房价表现差异较大。

同样以今年10月为例，按照国家统计局数据，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和6.7%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.7%和2.5%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.8%和1.0%。

也就是说，各线城市的房价涨幅差异巨大，一二线热点城市的房价涨幅往往会高于其他城市。

业内人士表示，房价的涨幅往往和人口的集中度有关。热点一二线城市的房价涨幅往往要高于70个大中城市房价平均涨幅，而这些城市的房价之所以高，也是因为这些是人口集中的地方，是新市民和买房人群集中的地方。

因此，有业内人士直言，将房价涨幅和收入涨幅直接来比较，本身并不合适。